Expert comptable immobilier : mon comparatif des 7 meilleurs
La première liasse fiscale arrive, et avec elle un tableau d’amortissements auquel vous ne comprenez rien. Le premier devis d’expert comptable LMNP tombe à quatre chiffres.
Entre ce devis et une offre d’expert comptable immobilier à 299 euros, l’écart est tel qu’il devient suspect. Et pour cause : dans un cas sur trois, ce prix d’appel n’achète pas un expert comptable.
À L’Ancre Immobilière, j’ai relevé la grille de chaque expert comptable immobilier et vérifié au registre qui est réellement inscrit à l’ordre. Un acteur sort du classement, et une niche fiscale que tout le monde cite a disparu depuis 2025.
Sommaire
Les 7 meilleurs experts comptables immobilier en 2026
Aucun classement ne désigne le meilleur expert comptable immobilier dans l’absolu. Seulement celui qui couvre votre régime à un prix que vous connaissez avant de signer :
| Cabinet | Prix annuel publié | Régimes couverts | Format | Inscrit à l’ordre | Avis clients | Le site |
|---|---|---|---|---|---|---|
⚓ Sélection de l’Ancre Amarris Immo |
299 à 598 € TTC | LMNP, LMP, SCI à l’IR, SARL de famille | 100 % en ligne | Oui, depuis 2013 | 4,8896 avis | Voir le site |
⚓ Sélection de l’Ancre TYLS Immo |
450 € TTC | LMNP, LMP, SCI, SARL | En ligne et cabinet | Oui, réseau ComptaCom | n.c.aucune note globale | Voir le site |
⚓ Sélection de l’Ancre JD2M |
629 € TTC avec comptable | LMNP, micro-BIC, SCI sur rendez-vous | 100 % en ligne | Via ELM Conseil | 4,8note Google | Voir le site |
 L-Expert-Comptable.com |
400 à 900 € fourchette cabinet en ligne | Généraliste, toutes structures | 100 % en ligne | Oui, depuis 2009 | n.c.aucune note globale | Voir le site |
 Expertim Fiduciaire |
750 à 1 200 € HT fourchette cabinet de proximité | Immobilier, tous montages | Cabinet, Vertou | Oui, depuis 2004 | n.c.aucune note globale | Voir le site |
 Anderlaine |
300 à 1 000 € fourchette qu’il publie lui-même | Location meublée, généraliste | Cabinet, Savoie | Oui, depuis 1971 | n.c.aucune note globale | Voir le site |
 Baker Tilly |
Sur devis clientèle professionnelle | Professionnels de l’immobilier | Cabinet, national | Oui, depuis 1963 | n.c.aucune note globale | Voir le site |
Deux colonnes racontent l’essentiel. Trois experts comptables immobilier sur sept seulement publient une grille tarifaire, et les quatre autres passent par un devis avant de vous dire combien coûte leur intervention.
La colonne des régimes couverts est celle qu’aucun comparatif ne propose, et c’est dommage. Un expert comptable LMNP ne prend pas forcément une SCI à l’impôt sur les sociétés, ni une location nue.
C’est le premier filtre à appliquer. Beaucoup d’acteurs vendent de la comptabilité LMNP et rien d’autre, ce qui suffit tant que vous restez en meublé, et vous bloque le jour où vous montez une société.
Voir ma méthodologie complèteLes critères utilisés pour comparer les experts comptables immobilier
Je retiens le prix avant déduction fiscale, celui que vous payez vraiment, et je vérifie ce qu’il inclut : liasse, amortissements, télétransmission.
LMNP, LMP, SCI à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés, location nue. Un cabinet qui ne couvre qu’un régime vous obligera à changer le jour où vous diversifiez.
Un tarif public vaut mieux qu’un devis. Je compte zéro point à qui ne publie rien, et je regarde le prix du bien supplémentaire.
Chaque société a été contrôlée au registre des entreprises et dans ses propres mentions légales. Vendre de la comptabilité ne suffit pas à être expert comptable.
Je ne retiens que les notes rattachées à un volume vérifiable. Un cabinet sans note publique est noté comme tel, jamais crédité d’une moyenne maison.
1. Amarris Immo, le cabinet qui couvre le plus de régimes
Amarris Immo a été immatriculée à Guérande le 21 février 2013, sous le code des activités comptables. Elle appartient au groupe Amarris, dont la première société date de 1999, ce qui lui donne une assise rare parmi les acteurs en ligne.
Son positionnement est le plus large du classement. Là où la plupart s’arrêtent au meublé, cet expert comptable immobilier couvre aussi la SCI à l’impôt sur le revenu et la SARL de famille, avec une grille distincte pour chacune.
Deux formules structurent l’offre de cet expert comptable immobilier. La première vous laisse en autonomie sur un logiciel, la seconde vous attribue un comptable qui relit et signe. La différence de prix est nette, la différence de responsabilité aussi.
Les chiffres qui comptent pour trancher :
- 💶 Prix annuel publié
- 299 à 598 € TTC selon la formule
- 📑 Régimes couverts
- LMNP, LMP, SCI à l’IR, SARL de famille
- 💻 Format
- 100 % en ligne, sans agence
- 🏛️ Inscrit à l’ordre
- Oui, depuis 2013
- 🎯 Profil visé
- Investisseur en meublé, tous régimes
- ⭐ Avis publics
- 4,8/5 sur 896 avis
Pour qui ?
- Plusieurs structures détenues
- Projet de SCI familiale
- Besoin d’un interlocuteur
✅ Avantages
- Le plus large périmètre de régimes
- Grille publique et détaillée
- Cabinet inscrit depuis 2013
- Simulateurs gratuits utiles
❌ Inconvénients
- Prix affiché net d’impôt
- Formule autonomie sans relecture
- Aucun rendez-vous physique
2. TYLS Immo, le tarif mensuel le plus lisible
TYLS Immo s’appelait ComptaCom Investissement jusqu’à son changement de marque, effectif et affiché sur sa page d’accueil. Le cabinet est adossé au réseau ComptaCom, implanté à Laval, un réseau d’expertise comptable établi de longue date.
Sa grille est la plus simple à comprendre de tout ce comparatif d’expert comptable immobilier. Le régime réel est facturé au mois, ce qui évite l’effet de sidération d’un prix annuel à trois chiffres et rend la comparaison immédiate.
Cet expert comptable immobilier couvre les quatre montages que rencontre un investisseur : LMNP, LMP, SCI et SARL. La reprise d’un historique mal tenu par un prédécesseur reste facturée sur devis.
Les chiffres qui comptent pour trancher :
- 💶 Prix annuel publié
- 450 € TTC par an, facturé au mois
- 📑 Régimes couverts
- LMNP, LMP, SCI, SARL
- 💻 Format
- En ligne et en cabinet
- 🏛️ Inscrit à l’ordre
- Oui, réseau ComptaCom
- 🎯 Profil visé
- Investisseur en meublé, forfait tout compris
- ⭐ Avis publics
- Aucune note globale relevée
Pour qui ?
- Budget mensuel préféré
- Montage juridique à choisir
- Envie d’un cabinet identifié
✅ Avantages
- Tarif mensuel clairement affiché
- Quatre régimes couverts
- Réseau d’expertise établi
- Conseil sur le statut juridique
❌ Inconvénients
- Aucune note publique globale
- Reprise d’historique en supplément
- Changement de marque récent
3. JD2M, le plus gros portefeuille et une nuance à connaître
JD2M annonce plus de 82 000 propriétaires clients, un volume sans équivalent. La société a été immatriculée à Paris le 25 septembre 2019 et capte aujourd’hui l’essentiel du trafic de la comptabilité LMNP en ligne.
Ses mentions légales méritent pourtant deux minutes de lecture, parce qu’elles disent sur son statut d’expert comptable immobilier quelque chose que les comparatifs omettent. L’offre d’entrée de gamme est éditée par JD2M, immatriculée en édition de logiciels.
C’est l’offre supérieure qui est, selon le même document, assurée par le cabinet ELM Conseil, inscrit au tableau de l’ordre de la région parisienne. Le premier prix avec un vrai expert comptable LMNP n’est donc pas celui affiché en vitrine.
Les chiffres qui comptent pour trancher :
- 💶 Prix annuel publié
- 629 € TTC avec un comptable
- 📑 Régimes couverts
- LMNP et micro-BIC, SCI sur rendez-vous
- 💻 Format
- 100 % en ligne, sans agence
- 🏛️ Inscrit à l’ordre
- Via ELM Conseil, partenaire inscrit depuis 2015
- 🎯 Profil visé
- Investisseur en meublé, entrée de gamme logicielle
- ⭐ Avis publics
- 4,8/5, note Google
Pour qui ?
- Un seul meublé simple
- Lecteur attentif des offres LMNP
- Envie d’outils bien faits
✅ Avantages
- Le plus gros portefeuille du marché
- Cinq offres bien segmentées
- Cabinet partenaire identifié
- Outils et simulateurs gratuits
❌ Inconvénients
- Entrée de gamme sans comptable
- Prix affiché net d’impôt
- Publie son propre classement
- SCI hors offre standard
4. L-Expert-Comptable.com, le généraliste qui traite aussi l’immobilier
L-Expert-Comptable.com a été immatriculée à Paris le 2 octobre 2009, sous le code des activités comptables, avec un capital de 112 000 euros. Dix-sept ans d’activité, dans un secteur où beaucoup d’acteurs en ligne ont moins de cinq ans.
Ses mentions légales sont explicites sur le point qui compte pour choisir un expert comptable immobilier : le site est dédié aux activités réglementées d’expertise comptable et la société déclare disposer des autorisations nécessaires auprès de l’ordre.
Ce n’est toutefois pas un expert comptable immobilier spécialisé. C’est un cabinet en ligne généraliste qui traite votre location meublée comme il traite une société commerciale, ce qui a ses avantages si votre situation dépasse le seul locatif.
Les chiffres qui comptent pour trancher :
- 💶 Prix annuel publié
- 400 à 900 €, fourchette des cabinets en ligne
- 📑 Régimes couverts
- Généraliste, toutes structures
- 💻 Format
- 100 % en ligne, sans agence
- 🏛️ Inscrit à l’ordre
- Oui, depuis 2009
- 🎯 Profil visé
- Généraliste, l’immobilier parmi d’autres sujets
- ⭐ Avis publics
- Aucune note globale relevée
Pour qui ?
- Activité professionnelle en parallèle
- Société à créer
- Besoin d’un cabinet unique
✅ Avantages
- Dix-sept ans d’activité
- Autorisations de l’ordre déclarées
- Toutes structures traitées
- Documentation très complète
❌ Inconvénients
- Fourchette large, sans grille
- Pas un spécialiste immobilier
- Aucune note publique globale
Voir le site de L-Expert-Comptable.com
5. Expertim Fiduciaire, le cabinet dédié à l’investisseur
Expertim Fiduciaire a été immatriculée à Vertou, près de Nantes, le 15 juin 2004, sous le code des activités comptables. Vingt-deux ans d’exercice, entièrement tournés vers l’investissement immobilier.
C’est le profil inverse du comptable LMNP en ligne. Pas de tunnel d’inscription, pas d’abonnement mensuel : un cabinet classique qui a choisi une seule spécialité plutôt qu’un catalogue.
Cette spécialisation se paie en visibilité. Il ne publie aucune grille, et les comparateurs situent un cabinet de proximité spécialisé entre 750 et 1 200 euros hors taxes par an.
Les chiffres qui comptent pour trancher :
- 💶 Prix annuel publié
- 750 à 1 200 € HT, fourchette des cabinets de proximité
- 📑 Régimes couverts
- Immobilier, tous montages
- 💻 Format
- Cabinet, à Vertou
- 🏛️ Inscrit à l’ordre
- Oui, depuis 2004
- 🎯 Profil visé
- Investisseur immobilier exclusivement
- ⭐ Avis publics
- Aucune note globale relevée
Pour qui ?
- Patrimoine locatif déjà constitué
- Montage juridique complexe
- Préférence pour l’humain
✅ Avantages
- Vingt-deux ans d’exercice
- Spécialisation immobilière assumée
- Interlocuteur unique
- Montages complexes acceptés
❌ Inconvénients
- Aucune grille sur son site
- Aucune note publique globale
- Ancrage régional marqué
Voir le site d’Expertim Fiduciaire
6. Anderlaine, le doyen des cabinets généralistes
Anderlaine figure au registre depuis le 1er janvier 1971, à La Motte-Servolex en Savoie. Cinquante-cinq ans d’existence sous cette immatriculation, ce qui en fait de loin le plus ancien du classement après Baker Tilly.
Le site de cet expert comptable immobilier revendique plus de soixante-cinq ans d’expertise, un écart qui s’explique probablement par une activité antérieure à la société actuelle. C’est courant chez les cabinets de cette génération.
Il est le seul du classement à publier une fourchette sur son propre site, 300 à 1 000 euros par an, ce qui reste large mais donne un repère. Son offre s’inscrit dans un catalogue généraliste. Ce n’est pas un expert comptable immobilier pur, c’est un cabinet complet qui a ajouté le meublé à ses métiers.
Les chiffres qui comptent pour trancher :
- 💶 Prix annuel publié
- 300 à 1 000 €, fourchette qu’il publie lui-même
- 📑 Régimes couverts
- Location meublée et généraliste
- 💻 Format
- Cabinet, en Savoie
- 🏛️ Inscrit à l’ordre
- Oui, depuis 1971
- 🎯 Profil visé
- Généraliste, avec une offre meublé
- ⭐ Avis publics
- Aucune note globale relevée
Pour qui ?
- Location saisonnière en montagne
- Besoin d’un cabinet local
- Situation patrimoniale mixte
✅ Avantages
- Cinquante-cinq ans au registre
- Offre meublé identifiée
- Ancrage en zone touristique
- Cabinet complet
❌ Inconvénients
- Fourchette très large annoncée
- Ancienneté annoncée surévaluée
- Pas un spécialiste du locatif
7. Baker Tilly, celui qui vise les professionnels
Baker Tilly, immatriculé à Angers depuis le 1er janvier 1963, est le doyen absolu de cette sélection. Soixante-trois ans, un réseau national et une clientèle qui n’est pas celle des autres cabinets de ce classement.
Sa cible n’est pas celle d’un comptable LMNP en ligne, elle est explicite : les professionnels de l’immobilier. Promoteurs, marchands de biens, foncières, administrateurs de biens. Pas le particulier qui déclare son premier meublé.
Il figure ici pour une raison précise. Le jour où votre activité bascule en marchand de biens ou en LMP, un expert comptable immobilier de cette taille devient pertinent, là où un forfait à 450 euros ne suffit plus.
Les chiffres qui comptent pour trancher :
- 💶 Prix annuel publié
- Sur devis, barème clientèle professionnelle
- 📑 Régimes couverts
- Professionnels de l’immobilier
- 💻 Format
- Cabinet, réseau national
- 🏛️ Inscrit à l’ordre
- Oui, depuis 1963
- 🎯 Profil visé
- Promoteurs, marchands de biens, foncières
- ⭐ Avis publics
- Aucune note globale relevée
Pour qui ?
- Activité de marchand de biens
- Statut LMP confirmé
- Plusieurs sociétés à consolider
✅ Avantages
- Soixante-trois ans d’existence
- Réseau national et international
- Montages professionnels maîtrisés
- Consolidation de groupes
❌ Inconvénients
- Surdimensionné pour un meublé
- Tarification sur devis uniquement
- Aucune offre pour particulier
Combien coûte un expert comptable immobilier ?
C’est la question la plus posée sur ce sujet. Comptez 400 à 900 euros par an et par bien pour un comptable LMNP en ligne, chiffre que confirment plusieurs acteurs du secteur dans leurs propres guides.
Un expert comptable immobilier de proximité coûte nettement plus. Les fourchettes publiées vont de 750 à 1 200 euros hors taxes pour une formule de base, et jusqu’à 1 400 euros pour un cabinet traditionnel.
Le point que presque personne n’affiche est pourtant le plus important. Un expert comptable immobilier facture au bien : un deuxième appartement double presque la note, sauf remise négociée.
Un cabinet lyonnais chiffre d’ailleurs cet effet précisément. Il annonce 300 à 700 euros pour un bien unique au réel, et 600 à 1 000 euros dès qu’il y en a plusieurs.
| Solution | Pour un bien | Pour trois biens |
|---|---|---|
| Logiciel seul | 150 à 300 € | 250 à 450 € |
| Cabinet en ligne | 450 à 630 € | 900 à 1 500 € |
| Cabinet de proximité | 750 à 1 400 € | 1 800 à 3 000 € |
| Reprise d’historique | Sur devis | Sur devis |
Trois questions suffisent à comparer honnêtement deux devis d’expert comptable immobilier. Elles valent aussi pour un expert comptable LMNP tarif en main, parce qu’elles portent sur ce qui n’est pas dans le prix affiché.
- Prix du bien supplémentaire
- Reprise de l’historique comptable
- Sortie d’actif à la revente
Ce que cache un prix « après déduction fiscale »
Trois experts comptables immobilier de ce comparatif affichent leur tarif net d’impôt en vitrine. Un prix de 299 euros devient 154 euros, un prix de 450 euros devient 238 euros, et l’écart n’est jamais expliqué en gros caractères.
Le calcul de l’expert comptable immobilier n’est pas faux, mais il repose sur une hypothèse qui n’est pas la vôtre. Ces montants supposent un taux marginal d’imposition de 30 %, et votre économie réelle dépend entièrement de votre tranche.
| Votre tranche | Coût réel d’un forfait à 450 € | Économie |
|---|---|---|
| 0 % | 450 € | 0 € |
| 11 % | 401 € | 49 € |
| 30 % | 315 € | 135 € |
| 41 % | 266 € | 184 € |
Lisez la première ligne. Un investisseur non imposable paie son expert comptable LMNP au prix plein, alors que la vitrine lui annonce une remise de moitié.
Une seconde confusion circule dans presque tous les comparatifs d’expert comptable immobilier, et celle-là est une erreur de fond. Plusieurs écrivent encore « après réduction d’impôt » : ce dispositif n’existe plus.
La différence est loin d’être théorique. Une réduction d’impôt s’imputait sur l’impôt dû, quel que soit votre revenu, alors qu’une charge déductible ne vaut que proportionnellement à votre tranche.
Un expert comptable LMNP est-il obligatoire ?
Non, et aucun texte ne l’impose. Ni au micro-BIC, ni au régime réel, vous n’êtes tenu de confier votre comptabilité LMNP à un expert comptable immobilier inscrit à l’ordre.
Au micro-BIC, la question ne se pose même pas. Vous reportez vos recettes brutes, l’administration applique l’abattement, et il n’y a aucune comptabilité LMNP à tenir.
Au régime réel, tout change, et c’est là qu’un expert comptable immobilier prend son sens. Il faut produire une liasse fiscale complète, un bilan, un compte de résultat et un tableau d’amortissements qui vous suivra pendant vingt ans.
Le critère de bascule est simple à énoncer. Prenez un expert comptable immobilier dès que l’un de ces cinq points vous concerne :
- Régime réel avec amortissements
- Travaux à ventiler et amortir
- Plusieurs biens détenus
- Société interposée, SCI ou SARL
- Revente prévue à court terme
Certains investisseurs poussent la délégation bien plus loin que la comptabilité, jusqu’à la recherche du bien et sa mise en location, en passant par une agence d’investissement locatif clé en main.
Logiciel de comptabilité LMNP ou cabinet : que choisir ?
Un logiciel de comptabilité LMNP coûte moins de 300 euros et produit une liasse correcte sur un dossier simple. Un expert comptable LMNP coûte deux fois plus et engage sa responsabilité professionnelle.
C’est cette dernière phrase qui fait toute la différence, et elle est rarement mise en avant. À l’inverse d’un expert comptable immobilier, un éditeur de logiciel ne signe pas votre liasse et ne vous représente pas devant l’administration.
| Critère | Logiciel | Cabinet |
|---|---|---|
| Prix annuel | 150 à 300 € | 450 à 1 400 € |
| Qui signe | Vous | L’expert comptable LMNP |
| Responsabilité | La vôtre | Assurance du cabinet |
| Temps à y passer | Quelques heures | Le temps d’un envoi |
| En cas de contrôle | Vous répondez seul | Le cabinet vous assiste |
Un comptable LMNP en ligne combine souvent les deux, et c’est le modèle qui domine aujourd’hui. Vous saisissez sur une interface, un professionnel relit et dépose la liasse.
Attention alors à la formule choisie. La version d’entrée de gamme d’un comptable LMNP en ligne est très souvent le logiciel seul, sans relecture humaine.
Le test est imparable au moment de commander. Demandez si un expert comptable LMNP signe la liasse : si la réponse est non, vous achetez un logiciel de comptabilité LMNP, quel que soit le nom de l’offre.
Que se passe-t-il en cas d’erreur dans votre liasse fiscale ?
Aucun comparatif ne chiffre ce risque, alors qu’il est le seul contrepoids honnête au prix d’un expert comptable immobilier. Une erreur de liasse ne se voit pas tout de suite, elle se paie des années plus tard.
Le tableau d’amortissements est le point le plus sensible, et celui qu’un expert comptable immobilier sécurise en premier. Il se construit la première année, il vous suit ensuite, et une ventilation mal faite entre terrain, gros oeuvre et agencements fausse tout l’exercice.
Les quatre conséquences les plus fréquentes, celles qu’un expert comptable immobilier est payé pour éviter :
- Amortissements sous-évalués chaque année
- Déficit reportable perdu définitivement
- Régime requalifié par l’administration
- Majorations et intérêts de retard
Mettez ces montants en face du prix d’un expert comptable LMNP. Un amortissement sous-évalué de 1 000 euros par an sur dix ans coûte bien plus cher que dix années d’honoraires.
Et si vous détenez en SCI ou louez en nu ?
Tous les comparatifs d’expert comptable immobilier s’arrêtent au meublé, et laissent sans réponse une bonne partie des investisseurs. Pourtant, chercher un expert comptable immobilier couvre aussi ces deux situations.
La location nue est de loin la plus simple, et n’appelle aucun expert comptable immobilier. Vos loyers relèvent des revenus fonciers, se déclarent sur un formulaire annexe, et ne demandent ni bilan ni liasse.
La SCI à l’impôt sur les sociétés est le cas inverse, et sort du champ d’une comptabilité LMNP classique. Elle impose une véritable comptabilité d’engagement, un bilan annuel et une assemblée générale, soit un travail comparable à celui d’une société commerciale.
Le repère à garder en tête avant de choisir un expert comptable immobilier :
- Location nue : aucun comptable nécessaire
- SCI à l’IR : comptabilité allégée suffisante
- SCI à l’IS : comptabilité complète obligatoire
- SARL de famille : liasse et bilan annuels
- LMP : comptabilité LMNP renforcée
Vérifiez ce point avant de vous engager, parce qu’il est structurant. Sur les sept experts comptables immobilier comparés, deux seulement affichent une grille distincte pour la SCI.
Questions fréquentes
Les questions qui reviennent le plus souvent quand on cherche un expert comptable immobilier ou un expert comptable LMNP, avec des réponses courtes :
Peut-on changer d’expert comptable LMNP en cours d’année ?
Oui. Le nouveau cabinet réclame le dossier au précédent, qui doit le transmettre. Prévoyez la bascule avant la clôture de l’exercice.
Le comptable s’occupe-t-il aussi de ma déclaration de revenus ?
Il produit la liasse et les montants à reporter. Le report sur votre déclaration personnelle est souvent proposé en option payante.
Faut-il un expert comptable LMNP dès le premier bien ?
Au micro-BIC, rarement. Au régime réel, dès la première année, parce que le tableau d’amortissements se construit au départ.
Comment vérifier qu’un cabinet est bien inscrit à l’ordre ?
Son numéro d’inscription figure dans ses mentions légales, et l’annuaire officiel de l’ordre permet de le contrôler en deux minutes.
Que se passe-t-il si je vends le bien ?
La sortie d’actif et la plus-value se règlent dans l’exercice de la vente. Beaucoup de cabinets facturent cette opération en supplément.
Un comptable LMNP en ligne vaut-il un cabinet physique ?
Sur un meublé simple, oui, et il coûte moins cher. Sur une SCI à l’impôt sur les sociétés, un interlocuteur dédié fait la différence.
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil comptable. Les tarifs ont été relevés auprès des cabinets en août 2026 et peuvent évoluer.
La fiscalité de la location meublée change régulièrement. Vérifiez les règles en vigueur et rapprochez-vous d’un professionnel inscrit à l’ordre des experts-comptables pour votre situation.